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齐鲁案例

山东齐鲁律师事务所高强律师对《不动产登记暂行条例实施细则》部分条文的解读

2016-01-21 18:49:14 浏览次数:0
       第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的,应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

  高强律师解读:根据民法通则第十六条第一款规定未成年人的父母是未成年人的监护人。若父母离婚,有抚养权的一方处分登记在未成年人子女名下的不动产,仍然需要未成年的父母同时到场。若有抚养权的一方再婚,户口簿或者生效法律文书认定父母、子女关系的,继父母也有签字权。

根据民法通则第十八条第一款规定,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。实践中,不动产登记机关仅仅对“为被监护人的利益”进行形式审查,即“提供为被监护人利益的书面保证”即可。

第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

高强律师解读:委托书并非必须经过公证,经过不动产登记机构见证也是可以的。实践中不动产登记机构要多多努力哦,看好你哦!

第十四条 因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

高强律师解读:本所律师认为这是本规章的最大亮点。先前当事人申请登记因继承、受遗赠取得不动产的,登记部门告知应当取得提交经公证的材料(虽然没有法律依据)或者生效的法律文书,现在部门规章赋予登记机关实质审查权,原先法院调解的案件和公证的案件都到了登记机关,任务重,风险加大,律师将大有作为,且看登记机关若何应对。

第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

有下列情形之一的,不动产登记机构直接办理不动产登记:

(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;

(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后,要求不动产登记机构办理注销登记的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构认为登记事项存在异议的,应当依法向有关机关提出审查建议。

高强律师解读:生效法律文书分为确认之诉的生效法律文书和给付之诉的法律文书。若确认之诉的法律文书,如:继承、共有、离婚析产确权,权利人单方可以申请登记;若给付之诉的法律文书,如赠与、买卖合同纠纷中,法院判令被告协助原告过户,则原、被告应当共同申请登记,若被告拒不配合,则原告应当向法院申请向不动产登记机构出具民事裁定书和协助执行通知书。

第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明,应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式,由国土资源部统一规定。

高强律师解读:依照字面理解,不动产登记证明应当是张“纸”,不动产权属证书是本“书”。 “书”“纸”分离,仅仅看“书”,不知到“纸”上记载的抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,应当查询不动产登记簿。

第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当予以换发,并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失,不动产权利人申请补发的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后,予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿,并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

第二十三条 因不动产权利灭失等情形,不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的,应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

高强律师解读:当地公开发行的报刊上公告可是要花钱的,本规章并没有要求一定在当地公开发行的报刊上公告,而是选择性的。其实,在报纸上的公告挂失证件,大多都没有法律依据。当然公告送达法律文书的除外。

第二十四条 不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。

高强律师解读:《物权法》上的法律用语是“初次登记”,《不动产登记暂行条例》和本实施细则则是“首次登记”,大概是一个意思吧。若真的是一个意思,做为下位法,不应当新设法律用词。

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记:

(一)买卖、互换、赠与不动产的;

(二)以不动产作价出资(入股)的;

(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

高强律师解读:很多法院在判决主文中用“协助办理过户登记手续”表述,其实法律、行政法规和部门规章层面没有“过户”这个法律用语,有的是“转移登记”,当然更不是“变更登记”或者“更正登记”。

第二十八条 有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

(一)不动产灭失的;

(二)权利人放弃不动产权利的;

(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记,所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的,申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

高强律师解读:本条的生效法律文书,铁定是一个确认之诉,当事人单方凭生效法律文书就可以办理注销登记了。

第四十二条 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)不动产权属证书或者其他权属来源材料;

(二)依法继承的材料;

(三)分家析产的协议或者材料:

(四)集体经济组织内部互换房屋的协议;

(五)其他必要材料。

高强律师解读:农村的事,根本不提生效法律文书或者公证的事。不过宅基地使用权及房屋所有权要好好规范一下了。《土地管理法》第六十二条明确规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,已经有多处的怎么办?已经有一处,能否继承宅基地使用权及房屋所有权?非本村村民能否继承宅基地上的房屋所有权,如何登记?求明确指导。

 

第九十一条 两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记,对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。

轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

第九十二条 查封期间,人民法院解除查封的,不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。

不动产查封期限届满,人民法院未续封的,查封登记失效。

高强律师解读:这是对最高人民法院历次司法解释的总结,争取“首封”很重要,轮候查封不是查封啊。当然,在买卖合同纠纷中,若轮候查封,再想办法解决掉在前的查封或者轮候查封,在符合规定的情况下,法院仍然可以判令转移登记的。

第九十六条 不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制,确保不动产登记与交易有序衔接。

不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后,应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

高强律师解读:不动产交易机构主要指经纪公司,经纪公司需要在登记机关办理备案手续,可以查询不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。

权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

权利人可以查询、复制其不动产登记资料。

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。

涉及国家秘密的不动产登记资料的查询,按照保守国家秘密法的有关规定执行。

第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料:

(一)查询申请书;

(二)查询目的的说明;

(三)申请人的身份材料;

(四)利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。

权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。

有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

高强律师解读:还是没有规定律师查询的问题,不过规定了利害关系人可以委托他人代为查询,已经很进步了。单元最高人民法院尽快推动调查令制度的立法,做为专业房产地律师,我很关心哦。细则也对利害关系进行了明确规定,即“不动产交易、继承、诉讼等”,没有规定代理人查询必须提供立案证明啊。当然还是不能“以人查房”。权利人可以查询、复制“内外档”,利害关系人只能查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

 

《不动产登记暂行条例实施细则》国土资源部官方网站http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/201601/t20160115_1395046.htm

  


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