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齐鲁案例

房产案例:合同签了,证没办好,合同是有效还是无效?

2015-10-08 09:48:48 浏览次数:0

案件概况:

2002年4月26日,原告刘与被告魏签订房屋产权买卖书一份,约定,被告将济南化工厂北门三号楼二单元301室宿舍三间(附带小屋)以肆万元人民币卖给原告,在房产证手续没办完前,先由买主即原告于二00二年四月二十六日支付现金人民币贰万元整,待手续完备时再支付贰万元整。房屋过户手续由双方共同承担,在此期间如毁约,损失由毁约方承担。合同签订当日,原告即将两万元交付被告。被告取得房产证后,未履行办理房屋过户登记于原告名下的义务,并将此房屋抵押给银行,致使原告不能实现合同目的。

2011年4月份,山东齐鲁律师事务所白文刚律师、颜廷荣律师接受原告委托,向济南市天桥区人民法院提起诉讼,请求法院判令解除2002年4月26日原告与被告签订的房屋产权买卖书,判令被告返还原告购房款20000元及其利息(2002年4月26日起至判决生效日止)以及判令被告赔偿原告损失279990元(房屋鉴定价格)。

经过法院调查取证,了解到2006年4月被告与魏已办理房屋产权登记,且登记在两人名下。根据情况,律师向法院提出了追加魏为本案第二被告的请求,法院准许。案件审理过程中,第二被告魏死亡。经调查,被告魏、被告魏两人生育一女魏、一子魏,魏、魏作为被告魏立生的法定继承人,与本案具有直接的法律上的利害关系。律师又向法院提交了追加、魏被告申请书,法院准许。几经周折,天桥区法院于2014年7月做出判决,支持了原告的大部分请求。

此案的争议焦点一:房屋产权买卖书是否有效。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第(六)项,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。此处不得转让一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家集体、第三人及社会公共利益的买卖合同。被告与原告签订《房屋买卖合同》,得到被告的认可,系原、被告双方真实意思之表示。虽然争议房屋暂时没有办理有效的房屋所有权证,但被告实际拥有争议房屋将来的所有权。被告转让本案争议房屋,是其对房屋处分权能的行使,该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益,不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围,也不属法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,从诚实信用、鼓励交易的原则出发,应确认该合同真实有效。且据被告所述,2006年两被告背着原告对涉案房屋办理了房屋登记手续,两被告一再对原告故意进行隐瞒。再者,即使未取得权属证书的房屋买卖,是标的物有瑕疵的买卖,根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定,也应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任,承担按约办证登记的责任,而不是由原告来承担无效合同责任。该合同非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同,原告履行付款义务且被告接受。《中华人民共和国合同法》第四十四条,依法成立的合同,自成立时生效的规定,可以认定,《房屋产权买买书》于2002年4月26日双方在合同上签字即发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)第三条 《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定 (具体规定为:下列房地产,不得转让, (六)未依法登记领取权属证书的;),在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。以上意见法院予以采信。

此案的争议焦点二:解除合同和赔偿损失的依据

《合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;五)法律规定的其他情形。《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋根据市场行情已经升值,此案经济损失即房屋的现有价值。法院对于以上质证意见予以采信。

考虑原告实际支付购房款2万元与双方约定购房款4万元的比列。判决被告支付原告经济损失177684元。且利息已包括此中,不再支持。

                                主办律师:白文刚  颜廷荣(原告刘某代理人)

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